상가 입지 사전 스크리닝 (유해업소 및 건축물 요건)

「건축법 시행령」 [별표 1]에 따라 같은 건축물에서 학원으로 쓰는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설, 500㎡ 이상이면 교육연구시설입니다. 제1종 근린생활시설에는 학원이 없어 1종 근생·업무시설·주택이면 용도변경이 필요합니다. 근린생활시설군에서 교육연구시설(교육 및 복지시설군)로 바꾸는 것은 허가, 반대는 신고입니다. 같은 건물의 다른 학원 면적도 합산될 수 있으니 계약 전 확인이 필요합니다.

학원 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층의 학원 거실 바닥면적 합계가 200㎡ 이상이면 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 두어야 합니다(건축법 시행령 제34조②). 두 요건이 모두 필요하므로 2층 이하 학원은 이 기준이 적용되지 않습니다. 다만 지하층은 용도와 관계없이 200㎡ 이상이면 적용됩니다. 거실에서 직통계단까지 보행거리는 30m(내화구조 50m) 이하여야 합니다.

‘정화구역’은 2017년 2월 폐지된 옛 「학교보건법」 용어이고, 현행은 「교육환경법」의 교육환경보호구역(학교출입문 50m 절대보호구역, 학교경계 200m 상대보호구역)입니다. 학원 자체는 보호구역의 기준점이 아닙니다. 학원 입지에서 중요한 것은 학원법 제5조로, 학교교과교습학원과 교습소는 유해업소(노래연습장·PC방 일부·주점·숙박업 등 교육환경법 제9조 시설)와 같은 건축물에 둘 수 없습니다. 연면적 1,650㎡ 이상 건물은 같은 층 수평 20m, 바로 위아래층 6m 이내인 경우만 제한됩니다.

조례마다 다릅니다. 서울은 원칙적으로 지하실을 학원 시설로 쓸 수 없고, 채광·환기 기준에 맞으면서 건물 한 면 이상이 지상에 완전히 노출되고 대피 가능한 외부출구가 2개 이상이면 예외로 허용합니다. 경기는 채광 등 기준에 맞고 건물 한 면 이상이 지상에 드러나 있으면 사용할 수 있습니다. 지하층은 200㎡ 이상이면 직통계단 2개소 기준도 적용됩니다.